房贷想省息？除了提前还款 还有N多选择

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财务精算
　　一边是房贷新政打压，一边是加息预期不断升温，众多房奴们都忧心在房贷利率上调后如何为自己减负。
　　为了节省利息，购房者选择的还款方式以及房贷产品的组合都大有学问。银行和按揭中介人士建议，除了提前还款，贷款人可以选择等额本金还款方式以节省利息，此外固定利率房贷、存抵贷等银行房贷产品，都是可供选择的省钱“利器”。
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　　贷款要付利息，提高利率和加息意味着需多付利息，而减少利息支出最简单有效的方法就是尽早归还本金和缩短贷款期限。
　　实际上，目前提前还贷有5种方式可供选择：提前全部还清；部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短；部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少；部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短；剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。在这5种方法中，除提前全部还清(但这需要目前有大量本金)外，第2种总体利息支出最少，所以房奴们如果要节省利息，选择缩短期限的方式是最有效的。
　　根据计算，伊女士如提前还款100万可节省近1/2利息，提前还款的原则是在还款前三年尽量减少本金，降低贷款本金基数。而且，提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。而且，还有不少加快还贷频率的贷款产品，如“双周供”等，适合于家庭资金充沛、还贷压力较小的房奴们。
　　省息进行时：存抵贷理财
　　此外，不少银行推出了类似“存抵贷”的理财服务，它是将房屋贷款与还款账户关联管理的一种理财服务，指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万)，按照一定比例视为提前还贷。
　　实际而言该部分资金可以获得相当于贷款利率的收益。比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%，相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的收益。操作中，客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其收益是存一天算一天，按日计付，客户如果需要用钱，可以随时提取。
　　省息升级版：固定利率房贷
　　在升息周期里不少银行都会鼓励购房者采用银行的“固定利率”房贷。固定利率房贷可将5年左右乃至更长时间的利率，固定在一个稳定的水平上，这是一个省心、理想的贷款策略。
　　据了解固定利率房贷的期限通常为3年、5年和10年。购房者需要根据自身的还贷能力和资金状况，合理推算贷款期限。此外还有部分银行推出了固定利率气球贷业务，以深发展银行的固定利率气球贷为例，3年期固定利率气球贷产品的利率有两个档次，5.94%和6.21%。其中，三套房仅适用6.21%。
　　理财人士建议，如果购房者是第二套房申请固定利率，在银行没有出相关细则的时候，固定利率应该会比第二套房贷利率低。而且最近一两年加息应该是大概率时间，此类购房者可以选择三年期的固定利率，三年后看利率水平再定。不过需要提醒的是，选择固定利率切记慎重考虑提前还款，因为肯定会产生违约费用。
　　案例
　　伊女士在2008年买了一套接近300万的房子，她当时向银行贷款175万，等额等息，期限17年。 月供11978元，该笔贷款已经还了两年。令伊女士不安的是，有银行已经对存量客户实施新的利率政策，如果其他银行陆续跟进，伊女士的房贷利率就被提高了15%到8 .5折水平。她在2005年以全款买下一套房子，如果银行采取认房不认贷的方法，她的房贷就将被执行1.1倍利率。伊女士焦急地想了解有何种方法能节省利率。
　　理财目标
　　1.如果银行提高存量房贷的利率，伊女士支付的总利息将增加多少？每月月供增加多少。如果分别提前还贷50万元和100万元各能减多少利息？
　　2 .申请固定利率，考虑到加息预期等因素是否划算？
　　3.除了提前还款以外还有哪些节省房贷利息的方法？

本文转载自：和讯银行

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